商業(yè)地產(chǎn)分綜合體、商鋪、寫字樓、公寓、SOHO/LOFT等多種業(yè)態(tài)，在投資前需要了解具體業(yè)態(tài)的投資優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合自身實(shí)際情況選準(zhǔn)具體投資業(yè)態(tài)。

在日益發(fā)展的武漢樓市中，購房群體也出現(xiàn)多樣化。其中，不少晉升為投資客。作為投資者，在投資前應(yīng)該了解哪些？商業(yè)地產(chǎn)種類眾多，綜合體、寫字樓、商鋪、SOHO、LOFT、公寓，該如何選擇？

在這里，長沙商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司夢工場商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)小編將購買商業(yè)地產(chǎn)的詳細(xì)流程進(jìn)行歸納總結(jié)。投資，一下這五個(gè)維度是不可忽略的。

一、投資前準(zhǔn)備

關(guān)于投資者資格：11月15日起，武漢主城區(qū)本地人限購兩套房，外地人購首套房需出具連續(xù)兩年社?；蚣{稅證明購。但商業(yè)地產(chǎn)屬于不限購不限貸范圍。

二、投資物業(yè)挑選

商業(yè)地產(chǎn)分綜合體、商鋪、寫字樓、公寓、SOHO/LOFT等多種業(yè)態(tài)，在投資前需要了解具體業(yè)態(tài)的投資優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合自身實(shí)際情況選準(zhǔn)具體投資業(yè)態(tài)。

三、購買商業(yè)地產(chǎn)貸款方式

1、申請(qǐng)人條件

1）年滿18周歲具有完全民事行為能力的中國公民，具有本市常住戶口或有效居留身份證明，具有穩(wěn)定的收入，有償還本息的能力。

2）借款人與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購買商用房合同，已支付不低于所購商用房全部價(jià)款50％的首付款，并同意以其所購商用房作抵押擔(dān)保，且辦妥房產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)、房地產(chǎn)抵押登記（預(yù)售）及合同公證。

2、貸款額度，可以貸5成

貸款額度不超過所購商用房全部價(jià)款的50％。

3、貸款期限及利率

貸款期限不能超過10年。利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。

商業(yè)地產(chǎn)貸款

注：商用物業(yè)貸款所需要的資料和住房貸款基本是一致的，但對(duì)于“資產(chǎn)證明”的要求非常高，原因一是因?yàn)樯啼伜娃k公用房的總價(jià)一般較高，即便貸款僅為5成也相當(dāng)可觀；二是因?yàn)槠浣杩钅晗迌H為10年，月還款額較高，對(duì)于借款人的收入以及償還能力的要求也高。

4、商用物業(yè)貸款資料清單：

1）借款人及配偶、共有人身份證、戶口簿以及婚姻狀況證件。

2）借款人及配偶收入及資產(chǎn)證明（如存折、稅單、有價(jià)證券、房產(chǎn)等）借款人應(yīng)提供就業(yè)單位出具的收入證明、其他收入證明或近三個(gè)月的稅單。

3）財(cái)產(chǎn)共有人同意抵押和處置的證明。

4）購買商用物業(yè)的合同原件。

5）購買商用物業(yè)的首付款發(fā)票原件及復(fù)印件。

6）如為一手買賣，開發(fā)商需供法人身份證、機(jī)構(gòu)代碼證、營業(yè)執(zhí)照、預(yù)售許可證和資質(zhì)證書。

5、長沙商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司夢工場特別提醒：

一手商業(yè)和辦公用房一般必須取得“竣工合格證”或大產(chǎn)證才能辦理商業(yè)和辦公用房貸款；只有當(dāng)貸款銀行同為該項(xiàng)目的“開發(fā)貸款銀行”時(shí)，才能先行審批、辦理抵押手續(xù)。

6、辦理流程

借款人填寫貸款申請(qǐng)表并提供有關(guān)資料→銀行受理與調(diào)查→貸款審核、審批→簽定借款合同、抵押合同、劃款委托書→辦理房屋保險(xiǎn)、公證、抵押登記→發(fā)放貸款→借款人還款→貸款全部還清→辦理貸款清戶與撤押

7、貸款償還方式，等額本金與等額本息

借款期在一年內(nèi)（含一年）的，采用利隨本清的還款方式；借款期限一年以上的，可采用按月還款方式，具體可選擇"月等額還款法"或"月等額本金還款法"償還貸款本息。借款人提前歸還部分或全部的貸款，應(yīng)提前一個(gè)月向銀行提出書面申請(qǐng)。提前歸還部分貸款的，剩余貸款可按"月還款額不變，縮短貸款期限不變，月還款額減少"的方式還款，貸款利率按原合同期限利率執(zhí)行。

四、收房事宜

1、開發(fā)商應(yīng)提供哪些資料：

１）開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開發(fā)的；

２）開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；

３）經(jīng)營行為合法?，F(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗(yàn)收合格，項(xiàng)目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實(shí)了拆遷安置，落實(shí)了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗(yàn)核了《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。

2、按規(guī)定需辦理什么手續(xù)：

1）通知。在交房前，開發(fā)商在通過審核，要按照相關(guān)的規(guī)定，用書面形式通知購房者在約定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)收交接。交接的時(shí)間期限應(yīng)該在發(fā)出通知的30天以內(nèi)。

2）購房人如果因?yàn)樽约旱姆N種原因，沒有在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行收、驗(yàn)房，那么就相當(dāng)于默認(rèn)了驗(yàn)房，而且質(zhì)量合格。3）驗(yàn)收。在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主要及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)房，在此過程中，要做好一些文字記錄，也可以留取影像資料，以作為以后的憑證。尤其注意的是，這中間不要忘記對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。

4）另外，驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。

商用物業(yè)的以上收房注意事項(xiàng)與住宅相似，除此之外，商用物業(yè)需明確水電等征收標(biāo)準(zhǔn)。

五、 長沙商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司夢工場提醒您以下注意事項(xiàng)

投資有風(fēng)險(xiǎn)，購買需謹(jǐn)慎。在選擇購買商用物業(yè)時(shí)，對(duì)于契稅、返租承諾等都需要格外注意。

1、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)契稅：

1）關(guān)于契稅政策，新政指出，自2016年2月22日起，個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

2）個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

2、公用分?jǐn)偯娣e。以商鋪為例，一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%，有的甚至超過50%。對(duì)購買者來說，商鋪的單價(jià)高于住宅物業(yè)，即使允許范圍內(nèi)的誤差，也可能會(huì)帶來幾萬元的價(jià)格變動(dòng)，打亂購房者的預(yù)算。

要避免此情況的出現(xiàn)，建議購房者選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。只有事先約定嚴(yán)密詳盡，才能在前述情況出現(xiàn)時(shí)順利維護(hù)自身權(quán)益。

3、返租承諾。返租是商鋪、公寓等售賣時(shí)采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商經(jīng)營出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報(bào)。從表面上看，返租帶給購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益。

除了延期交房導(dǎo)致返租回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)外，有相當(dāng)多的情況是口頭承諾等非書面承諾的方式。購買時(shí)需注意。

4、貸款風(fēng)險(xiǎn)。貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。一般不超過合同價(jià)款的50%，貸款期限也只有10年。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴(yán)。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí)，必須意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過時(shí)，自己將面臨的付款壓力。